北日本建築企画(有)
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住まいづくりは、敷地選びや住宅設計、建築工事などの過程を経て完成に向かい、そして入居！その中で様々なトラブルが発生するかもしれません。そんな時に慌てない為にも、予め予備知識を持っておきましょう。
第1章 敷地・隣接地・設備に係わる問題
- 親が借りている敷地（借地）に建築をする場合
- 地主の承諾を得なければ建てられません。承諾を得ず子供が家を建てると、無断転貸しとなり、契約違反であるとして解除されてしまいます。
- 親の土地に建築をする場合
- 親の土地の使用貸借は、生前贈与にはなりません。但し、公庫や銀行ローンの担保の提供を求められます。
- 借地での建替え
- 従来の契約期限内であれば建替えができます。期限の到来による契約の更新について
- 地主に「正当事由」がある場合は、地主が借地人所有の建物を買取り、借地人が明け渡すことで消滅します。
- 地主に「正当事由」がない場合、従来の賃貸借契約が引き続き存続することになる。
- 道路と敷地の関係
- 道路と敷地の関係で、一般的に、新築の場合は路地の幅が2m以上ないと建築はできません。但し、建替えの場合、既存の家と同じ用途と規模であれば建替えが可能です。
- 道路や隣接地の境界
- 境界には、道路との境界と隣接地の境界とがあります。道路との境界は官民の境界で、比較的容易に確定できますが、隣地との境界はかなり難しく、専門家の力を借り時間をかけて交渉するほか道はありません。
境界が確定しなければ、確認申請が受理されません。急ぐ場合は、紛争境界から90cm程度離し、仮確定敷地で確認申請を提出し、後日、時間をかけて正式な境界を決定します。
但し、この場合の敷地面積は仮確定敷地の面積とします。
- 工事の為の隣地使用
- 民法により、工事の為の敷地立入権が認められています。但し、隣人の承諾がなければ、立入ることも使用することもできません。
- 他人の私道や隣地所有の路地に、上下水管の布設は誰の承諾もなく、布設することができます。
- 隣人が境界の中心に造った塀の工事金の負担は、断りもなく築造した場合、塀の費用の負担は必要ありません。
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第２章 設計に係わる問題
- 設計者の資格と設計範囲
- 設計者の資格は、「建築士法」に定められた資格があります。建築士の資格には、一級建築士・ニ級建築士・木造建築士の三種類があり、その資格により構造や用途・規模等により設計又は工事監理のできるものと、できないものとがあります。
- 設計費用
- 所属の建築士事務所や建築士会等で、建築業務の「業務報酬基準」等で、基本設計・実施設計・工事監理について見積をし、「設計・工事監理業務委託契約書」を締結します。
- 設計の責任負担
- 設計を行った建築士事務所若しくは建築士が責任を負います。
- 施主希望の材料・部品・設備機器の採用と責任
- 設計者としての、経験と知識から十分検討をし、施主に対してアドバイスを行い、最終決定をします。その場合には、覚書として確認書等の書面を交わします。
- 工事着工後の設計変更
- 設計者がいる場合は、施主から設計者に申し出をし、設計者の法的チェックや設計変更の図面化を受けて、施工者が見積をして決定します。
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第3章 工事契約・支払い等に係わる問題
- 民法によれば、口頭での契約は有効ですが、後日の紛争を避ける為、契約書を作成する必要があります。
- 契約事項としては、工事内容・請負代金の額・工事の着手と完成時期・請負代金の支払方法等最低の約束をします。
- 工事の中止と契約解除
- 施主側からの契約解除の場合、契約事項不履行の場合は勿論、建物が完成するまでは、注文者は自分の都合により、一方的に解除できます。但し、請負人に対して損害賠償をしなければなりません。工事請負者からの工事の中止と契約解除については、注文者の代金支払い義務不履行、破産などの場合があります。
- 工事金の受領・支払い拒否
- 契約に定めがなければ、支払条件の変更に応じる必要はありません。
- 支払条件の変更
- 設計者としての、経験と知識から十分検討をし、施主に対してアドバイスを行い、最終決定をします。その場合には、覚書として確認書等の書面を交わします。
- 工事の遅れによる遅延違約金と賠償金
- 遅延違約金と賠償金の関係は、賠償金の金額は遅延違約金の上でもなく下でもなく、遅延違約金＝賠償金であります。
- 金銭保証人とその保証
- 請負工事金の前払いの契約をした場合、注文者から請求されたときは、金銭保証人か工事完成保証人のいずれかをたてなければなりません。
金銭保証人は、建設業法の許可を受けて建設業を営む者で、請負人の契約不履行の場合の遅延利息・違約金その他の損害金の支払いの保証をしなければなりません。
- 工事完成保証人の権利と義務
- 請負人に代わって、自らその工事を完成する事を保証します。請負代金の債権を承継します。
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第４章 工事に係わる問題
- 工事の為の近隣対策
- 近隣対策は、施主と施工業者の双方協力して事に当たらないと解決いたしません。
- 工事着工後の設計変更・追加工事
- 設計変更や追加工事が発生した場合、工期の延長と追加工事金の請求をする事ができる。
- 工事管理と工事監理との違い
- 工事管理は施工業者の現場監督が行い、工事監理は建築士が行なうのです。
- 建主が直接職人に注文をしない
- 設計変更や手直し工事が発生しても、直接職人には言わず、必ず、工事管理者か工事督者に連絡、職人と直接交渉をしないようにします。
- 地鎮祭や上棟式
- 地鎮祭や上棟式は、日本古来からの祭事で、特別に支障のない限り行ないたいものです。
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第5章 入居後に係わる問題
- 建物完成後の登記や住宅金融公庫等の手続きが遅れれば、工事金の授受にも係わってくるので速やかに
- 建物の囁疲と責任
- 瑕疵担保責任は、発見されたその時点に責任が発生し、施主が了解しない限り修理をしなければなりません。
- カタログで選んだ現物との違い
- 前もって写真と現物の違いを十分に理解をして置き、納得がいかない場合は、全物を見て決定すること。
- 住宅性能保証は、制度の登録業者と保証契約をする
- 定期点検とアフターサービスを十分に受ける
- 問題やクレームの相談は、都道府県の住宅相談コーナーや建築士会・建設業協会・弁護士会などに相談をします。
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